19/2/2022

Sociedad

Alquileres: entre la ley y la trampa

Ante la posibilidad de la modificación de la ley de alquileres o inclusive su derogación, aumenta aún más la especulación de inmobiliarias y propietarios que buscan tener cada vez más beneficios a costa de la pérdida de derechos de quienes alquilan.

Publicado el 19 de Febrero de 2022


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Lejos. Sigue estando lejos el sueño de la casa propia en la Argentina para gran parte de la población. Y lo que es peor: con grandes posibilidades de convertirse en un trillado discurso de campaña en el que abonan distintos partidos políticos, pero ya casi nadie cree.

El alquiler dejó de ser una realidad transitoria hacia el modelo de tenencia ideal de casa; o un tránsito de jóvenes que se mudan a conglomerados urbanos para estudiar o trabajar. En la actualidad, es un modo de acceso a la vivienda del que dependen cada vez más familias para tener un techo.

Según los datos arrojados por la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC, la tasa de inquilinización de la Argentina entre el 2003 y el 2020, subió del 14.3% al 19%. Mientras que la tasa de propietarios se concentró aún más: bajó del 72.3% al 67.5%.

Es una realidad determinante. Por ende, lo que se defina al respecto también.


Hecha la ley…

En junio del 2020, hace casi dos años, se sancionó con un amplio consenso en Argentina la Ley de Alquileres. Paradójicamente, desde ese tiempo a esta parte, no se cumple de manera efectiva.

Se supone que, con un instrumento de estas características que modificó algunos artículos del Código Civil y Comercial y estableció regulaciones en puntos neurálgicos del asunto, como el tiempo y los valores de actualización de un alquiler, el depósito en garantía y plazos de contratos; el Estado puede proteger los intereses de quienes alquilan y restringir chantajes o avivadas por parte de propietarios o corredores. Pero como nada de esto ocurre, quienes alquilan no pueden hacer valer sus derechos. Mucho menos, sus garantías.

 “La ley se aprobó, pero después no tuviste a un Estado que se dispuso a apropiarse del instrumento, a hacerlo valer en un mercado que es complejo y asimétrico”, explicó Luna Miguens, directora de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS).

Hacia fines del año pasado, sectores del oficialismo y la oposición en su conjunto, instalaron en la agenda mediática “el fracaso” de la ley, haciendo lugar a los reclamos del sector inmobiliario. 

Fue el propio Sergio Massa uno de los primeros en llamar a “discutir una nueva Ley de Alquileres que le dé certeza al propietario y garantías y tranquilidad al inquilino para que el sector pueda desarrollar libremente ese emprender noble que tienen a lo largo y a lo ancho del país”. A estos dichos, luego se sumó el Ministro de Hábitat y Vivienda de la Nación, Jorge Ferraresi.

En esta línea también se expresó Daniel Lipovetsky -ex diputado nacional de Cambiemos- uno de los mentores del proyecto de ley, que dos años después de haberlo votado, le encontró “los puntos deficientes”. En diálogo con ANCCOM, marcó que habría que corregir el índice de actualización y el registro de los contratos ante la Afip.

La argumentación de este supuesto fracaso es que –ante las regulaciones implementadas- la oferta de inmuebles para alquilar se contrajo y eso desembocó en el alza de los precios que, en algunos puntos de la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, llegan a ser en dólares.

Esta semana, la vocera presidencial, Gabriela Cerruti le sumó una línea más a la opinión que ya había vertido el año anterior: “Está claro que la Ley de Alquileres, así como está, no cumplió la función esperada ni por los inquilinos ni por los propietarios y hay que mejorarla”. La pregunta es, ¿mejorarla para quién?

Sin embargo, desde las organizaciones de la sociedad civil y entidades de inquilinos apuntan a la falta de compromiso político del Gobierno Nacional para controlar su cumplimiento, y profundizar en cuestiones que el texto en cuestión no alcanza, por ejemplo, el precio inicial de la vivienda. Además de democratizar la información que es fundamental para cualquier persona que necesite alquilar para vivir.

“Esperamos tener medidas pronto”, dijo la portavoz presidencial en su habitual conferencia de prensa matutina. Es de público conocimiento que las alternativas son dos: modificación o derogación.


Nobles rentistas y propietarios

El conflicto sigue latente. En el contexto de incertidumbre, aumenta aún más la especulación por parte de propietarios que buscan tener cada vez más beneficios, usufructuando y maximizando su renta sin tener en cuenta las consecuencias sociales que esto tiene para los 9 millones de personas que alquilan una vivienda en Argentina.

A esto se suma la gravedad de la crisis económica que atraviesan las enormes mayorías actualmente, con la pérdida del poder adquisitivo de los salarios como principal factor de inseguridad e imprevisibilidad.

Todavía sin saber qué hacer con la ley, pero con un brutal desequilibrio entre la contracción de ofertas de alquileres, el precio en el que lo define el mercado; y el costo que deben afrontar los inquilinos, el Gobierno Nacional convocó a un encuentro de trabajo con agenda abierta para abordar posibles caminos a seguir.

Sobre la mesa en la que se encontró el Secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, con agrupaciones de inquilinos, representantes inmobiliarios, desarrolladores urbanos y la AFIP, se expusieron argumentos y posturas respecto de este problema. 

En ese encuentro, tal como lo relató a Radio Gráfica el titular de Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, han quedado expuestas las principales demandas de los representantes inmobiliarios: “liberar el índice de contratos para que se pueda aumentar todas las veces que quiera el mercado” y, por otro lado, ajustar el período de duración del contrato que, según la ley es de tres años, llevándolo a un año como máximo.

“Los primeros en exponer fueron ellos, planteando que todo lo que se está viviendo; el déficit y la crisis habitacional, los problemas de falta de oferta y las viviendas vacías, tiene que ver con la ley de alquileres, como si todos los problemas hubiesen empezado hace un año”, planteó Muñoz.

Lo que están exigiendo desde las agrupaciones de inquilinos es que se controle el cumplimiento de la ley y proponen un trabajo articulado con Defensa al Consumidor y la Afip, de manera que se puedan cruzar datos y chequear cuántos contratos se firmaron y cuántos están registrados, puesto que la evasión del sector es casi total. “Le pedimos a la AFIP que para la próxima reunión traigan información para calcular a cuánto asciende la evasión por parte del mercado inmobiliario, así podemos cuantificar el daño que le hacen al Estado”, informó Muñoz.

Otro punto neurálgico del encuentro, fue el análisis del impuesto a la vivienda vacía, sobre el cual se montó una enorme operación mediática en contra de la posible medida de control. El tema continuará en el próximo encuentro de trabajo.

Desde inquilinos, se manifestó que continuarán defendiendo la ley porque más allá de que no tenga cumplimiento efectivo, el texto en cada artículo amplía derechos y, en todo caso, lo que fracasa es su implementación. “Es un pequeño paso para que la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda, en condición de alquiler, sea del Estado”.

El acceso a la vivienda es otro problema que se relaciona directamente con la distribución de la riqueza y la disputa por la transferencia de ingresos en el país. Es un tema demasiado importante como para que lo siga definiendo solamente el mercado y no sea parte de una política de Estado.